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Bailleur incompétent

De nombreux petits propriétaires préfèrent gérer eux-mêmes la location de leur bien immobilier. Par souci d’économie et pensant pouvoir assumer seuls cette charge, ils renoncent aux services d’une gérance. Dépourvus d’une assistance professionnelle, ils font parfois preuve d’une incompétence flagrante.
Comble de malchance, lorsque ce type de propriétaire trouve un locataire tout aussi ignorant en matière de droit du bail, la situation prend alors des proportions tragi-comiques.

État des lieux

En cette fin d'été indien, Damien Niais (nom fictif) loue un petit appartement dans une charmante commune du Nord Vaudois.
Lors de l’état des lieux le propriétaire s'abstient de lui faire une démonstration des appareils de chauffage à gaz. Le propriétaire vante au contraire les mérites de l'imposante cheminée du salon. Petit détail qui attire l'attention du locataire : les portes des pièces de l'appartement manquent. Pour agrandir l'espace et donner plus de luminosité selon le propriétaire.
L’appartement dispose en outre d’une cave et d’un galetas mis, à bien plaire, à disposition du locataire. Le propriétaire assure au locataire qu’il peut y entreposer ses meubles et autres objets.

Un peu frisquet

Lors du premier hiver Damien Niais trouve l’appartement un peu frisquet. L’efficacité du chauffage à gaz laisse sérieusement à désirer. Il arrive parfois que le vent soufflant contre la façade de la maison éteigne les chauffages à gaz, ceux-ci ayant un système vétuste de sortie d’air.
D’autre part, un air glacial monte de la cave et crée un courant permanent au niveau du plancher en bois.

Le locataire fait part de ces problèmes au bailleur. Celui-ci feint d'abord la surprise : « J’ai habité trois ans dans cet appartement avec ma femme et mes deux enfants. Nous n'avons jamais eu ce problème.» Finalement, il se déplace pour faire un constat. À l’aide d’un spray, il injecte de la silicone dans les interstices du plafond en bois de la cave. Le travail est bâclé en dix minutes !
Les revêtements poreux du plan de travail de la cuisine agencée, ainsi que du carrelage de la salle de bains, vont lâcher à tour de rôle, créant des écoulements d’eau dans les placards de la cuisine et dans la cave.
Le locataire travaillant à une cinquantaine de kilomètres de son domicile n’est pas outre mesure préoccupé par ces inconvénients, car il rentre souvent tard poursuivant ses activités extra-professionnelles sur Lausanne.

Taux hypothécaire

Suite à la baisse du taux hypothécaire, le locataire fait une demande de baisse de loyer. Le propriétaire accepte à la condition de faire une modification dans la durée du bail, celui-ci passant de douze mois à trois mois. Juste après avoir signé l'avenant, quelle n’est pas la surprise de Damien Niais lorsque rentrant de son travail, il tombe sur son bailleur en compagnie d'une autre personne. Le propriétaire informe alors le locataire de sa décision de vendre. Il n’a pas voulu le déranger. C’est pourquoi il s’est permis de faire une visite à un acheteur potentiel. Finalement la vente ne se réalise pas.

Un peu plus tard le locataire change d’activité professionnelle et se met à son compte. Il informe le propriétaire qu’il utilisera désormais une des pièces pour son activité à domicile. Il demande au propriétaire de faire le nécessaire afin de remédier aux problèmes de chauffage. Le locataire compte pouvoir également utiliser le chauffage de la cuisine, puisqu'il va désormais y prendre ses repas.
À noter que Damien Niais n’est pas frileux. De nature sportive, il apprécie les froids jurassiens.
Après un certain temps, le chauffage vétuste de la cuisine tombe en panne. Pour bien faire, la ventilation de la cuisine aussi. Les tapisseries commencent à noircir en raison de l’humidité qui commence à suinter le long des murs. Le propriétaire rechigne toujours à réagir. Il fait en outre observer au locataire que la réparation des chauffages entraînera une nette hausse de loyer.

Le locataire accepte cette hausse à la condition que le propriétaire intervienne dans les règles. Comme à l’accoutumée celui-ci ne bouge pas le petit doigt.

La même année le locataire rencontre sa future épouse, qui vient emménager chez lui en automne. Il en informe le bailleur, lui demandant par la même occasion de bien vouloir faire les réparations avant l’arrivée des premiers froids. L’amie de Damien Niais ne tardera pas à se plaindre du froid intense régnant en hiver dans l’appartement.
En allant récupérer certains objets dans sa cave, Damien Niais se rend compte qu’ils ont moisis. Dommage pour le magnifique tapis berbère que Damien Niais voulait installer dans le salon.
Après maintes palabres, le propriétaire réagit enfin. Il prétend que les réparations nécessaires nécessitent de vider les locaux. Par la même occasion, il propose aux jeunes mariés d'acheter l'appartement. Le prix est imbattable selon lui. Après s’être informés auprès des autres propriétaires de l’immeuble (une propriété par étages), les locataires constatent que le prix est démesuré, compte tenu des frais occasionnés par l’imposante toiture de l’immeuble qui doit être prochainement changée.
Le propriétaire promet de faire parvenir un dossier complet, mais celui-ci n’arrive jamais. La même année, l’épouse de Damien Niais donne naissance à une petite fille. Le couple désire installer les portes manquantes, afin de réduire les courants d'air et de concentrer la chaleur dans la chambre du nourrisson. Seule une porte à moitié défoncée se trouve à la cave.
Les locataires finissent par poser des rideaux permettant ainsi à l’air chaud de rester dans la pièce. Bien vite un autre inconvénient apparaît. Les émanations de fumée de la cheminée pénètrent dans cette pièce qui n’est plus ventilée comme auparavant. Le ramoneur assure que la cheminée a toujours été mal isolée. Le propriétaire avait résolu ce problème en supprimant les portes des chambres. Tout s'éclaire !

Le propriétaire invoque des problèmes de famille (son père est malade) pour n'avoir pas à intervenir.
Suite à l’insistance du couple, le propriétaire finit par montrer les dents, en leur faisant clairement comprendre que c’est à prendre ou à laisser : « soit vous achetez, soit vous dégagez ! ».

Finalement Damien Niais et son épouse écrivent une mise en demeure au bailleur lui demandant d’effectuer les travaux nécessaires.

Celui-ci réagit au quart de tour et adresse une notification de congé selon les termes de l’avenant signé précédemment.
Motivation : la mère du propriétaire qui vit à l’étranger va aménager dans l’appartement.

Le couple et leur bébé ont maintenant 3 mois pour quitter les lieux. En désespoir de cause, ils saisissent la commission de conciliation en matière de baux à loyer.